房产税或将扩大试点：调控政策落地之日尚未确定

房产税，总能感受到市场最脆弱的神经。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干根本性问题的要求》中，一句减缓房地产税法律，并主动推进改革的阐释，让市场对于房产税不断扩大试点的预期很快加剧。

一时间，各种传闻纷乱刚刚有消息爆出，广州、深圳等城市已被列为第二批房产税试点城市，目前两地政府皆已制定了比较成熟期的试点方案。更有甚者，称之为2014年1月1日起将全面税房产税，并言之凿凿认为，明年起，对享有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上部分，视作奢华性住宅消费，每年按市场评估价征税1%到3%房产税；至于家庭第三套、第四套及以上住宅，那就征税得更高了。

而所有商业房产，每年都按租金收益的12%缴纳房产税。细则之详细，让很多人实在房产税是知道召来了。

但传闻只是传闻。国税总局迅速就展开了辟谣，涉及负责人近日公开发表回应，目前尚不房产税试点不断扩大的消息，让市场又陷于了各种争辩和猜测中。房产税下一步的改革之路，到底怎么走？房产税不断扩大试点，靴子何时才能落地？房产税抑房价效果无以及预期无论是不断扩大试点，还是全面税，关于房产税的种种传闻，总是如此不受人注目。

而在这一次次的注目当中，人们的期望总是多过分忧虑。房产税之于房地产市场，大多数人都期望它能沦为诱导房价过慢下跌的调控措施。

但这样的希望似乎是过低了。上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建坦言，近年来，各地房价持续下跌沦为趋势，即使在上海和重庆两个房产税试点城市，房价的下跌速度依然可见一斑。国家统计局近期公布的数据表明，10月份我国70个大中城市新建商品住宅（不不含保障性住房）的价格，与9月份比起，上升的城市仅有2个，持平的城市3个，下跌的城市则低约65个；从二手住宅价格变动来看，下跌的城市也超过62个。也就是说，房价下跌是普遍现象。

而且部分城市年内房价涨幅高达30%。在这个房价持续地、广泛地下跌过程中，房产税所能起着的诱导房价的起到，完全可以忽略不计。

按照上海房产税试点情况来看，年内增值税房产约有5万套。其中，一套增值税房产，其年房产税平均值为5000元左右。10年交纳房产税总额也不过5万元，这近不及该套房产一年的房价下跌。

因此，投资性市场需求丝毫会因为房产税的开销而有所增加。事实上，近几年房价的下跌背后，还有多重因素推展，如土地出让价格大幅度下跌，楼市刚性市场需求充沛，以及流动性不足等等。目前试点中的房产税，意味着针对投资性市场需求，目的抨击这部分市场需求，比起起出租汽车、限贷等一系列更加严苛的政策手段，其调控力度堪称小之又小。

房产税诱导房价下跌，只是人们的一个美好愿望。而且很多时候还事与愿违。房产税与房价之间本没必要关系。房价涨跌由供需要求，如果未来房地产市场仍然供不应求，那房价认同不会之后下跌。

很非常简单的道理，征税房产税，意味著房产人在持有人房产期间产生了额外成本，在一个卖方市场中，他在出售房子时必定不会把这部分成本加进去。从这个层面来讲，房产税的征税，还有可能推高了房价。

从房产税到房地产税仍然以来，人们的纠葛一直在于房价。但业内人士指出，房产税的目的并不是为抨击房价，它实质上是以房产保留环节征收构成规范的经济调节杠杆，来构成多种正面效应。

近日，中欧国际工商学院举行的2013中国新型城镇化高峰论坛上，原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮就回应，对不动产征收，是一个世界各国市场经济皆然的政策，是不可或缺的。但我们没把它确实当作资产税的本源来设置，而是期望调控房价。从政策制定者，到老百姓，都指出房产税是调房价的，这种解读是错误的。

事实上，被载入三中全会《要求》中这一句减缓房地产税法律，并主动推进改革，其中房地产税的拒斥，在陈淮显然，是几乎不同于原本的房产税的。房地产税的实质，就是对不动产征收，它是一种资产税，是消弭土地财政的一个方式。不过，对于这一字之差，业内专家也有很多有所不同的观点。

财政部财政科学研究所所长贾康指出，减缓房地产税法律并主动推进改革，不一定只是谈上海、重庆早已启动的房产税，凡是和房地产涉及的税收都可以划入这个概念。他回应，整个房地产税要系统化，要统合优化，还包括从土地研发，到土地研发以后获取的成品交易，再行到这种成品还包括居民消费性住房保留的各个链条上的税费要优化，该中止的中止，该奠定的奠定，这是房地产税要有的框架。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则指出，减缓房地产税法律，不是非常简单的哪个税要特，哪个税要减半，而是创建起一个科学的税制，合法征收。

不过，胡怡建指出，房地产税，是一个新的拒斥。未来不会在房产税基础上统合哪些房地产涉及税收，转入房地产税，尚能没具体。

但前进房产税改革的方向是认同的，即增加房产建设和交易环节税费，减少房产保留环节税收。靴子落地还必须一段时间从房产税到房地产税，这一场牵涉到房地产市场的税制改革，预见是一个系统工程。

下一步，房地产税改革要如何迈向？上海和重庆两地早已打开的试点，否不会扩围？在陈淮显然，从三中全会的政策倾向看，上海和重庆试点的房产税会再行不断扩大了。即使改革，也是一场新的改革。某种程度是在2013中国新型城镇化高峰论坛上，知名经济学家吴敬琏则指出，房地产税的首要目的是为了构建社会公平，对于财富越少的人，要征税一定的费用。

另外，就是要给地方本级支出寻找一些收益来源。至于什么时候征税，现在争辩还是相当大，但我个人偏向于较为慢地税。

不过，房地产税全面税的靴子到底何时才能落地？上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群指出，房地产税要冲出，会迅速，必须一段时间。但有一点可以认同，未来靠试点这条路回头必经。房地产税法律先行，而且必须在强化法律的过程中完备顶层设计，由上而下来展开一场系统改革。

首先，我们要问房地产税的目的是什么？在朱为群显然，期望通过税收调节来降房价，不靠谱；调节收益分配，这个目的也说不清。目前很多人指出房地产税未来将沦为地方主体税种，借以填补营改增后营业税逐步解散的缺口，这个目的也不不切实际。

如果要沦为地方主体税种，并以此为目标筹措房地产税，其税率会较低，而且房地产税作为直接税，面向百姓家庭，税负过低，老百姓否需要忍受？同时，房地产税计税依据是房屋的评估值，否有附议机制？老百姓有责怪怎么办？此外，房地产税一旦税，税收中用哪里，老百姓不会更为注目，而这又必须一个公开发表半透明的财政管理体制确保。这一系列的问题必须面临和解决问题，必需要从顶层设计开始。朱为群说道。

上海和重庆两地试点房产税，虽然不是确实意义上的房地产税。但从无到有，试点还是顺利的。房地产专家、上海财经大学不动产研究所副所长陈杰教授指出，未来这一项房产税试点不会逐步演进为国际标准的房产税，但这一过程是漫长的，有可能10年，有可能20年。

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